Чем эскроу-счета отличаются от ДДУ
С 1 июля 2019 года вступил в силу новый механизм финансирования жилищного строительства. В отличие от договора долевого участия, средства граждан теперь должны зачисляться на специальные банковские счета (эскроу). Принципиальная разница в том, что получить деньги застройщик сможет только после передачи квартир покупателям. Иными словами, возводить дома застройщик будет не за деньги граждан, а за счет целевого банковского кредита.
Прежняя единственно возможная модель возведения жилья с привлечением средств граждан при банкротстве застройщиков нередко оборачивалась для инвесторов печальными последствиями. Главная цель новой модели – защита потребителя.
Законодательная база нововведения
Майский Указ президента определил четкие цели сферы строительства. Для реализации положений Указа утверждены национальные проекты в данной отрасли. Так, в рамках нацпроекта «Жилье и городская среда» застройщики Тульской области перешли со строительства жилья с использованием ДДУ к использованию банковского кредитования и иным формам финансирования.
На федеральном уровне принят пакет нормативных актов, нацеленных на защиту прав дольщиков. Цель действующих нормативных актов – обеспечить высокую защищенность средств граждан и повысить спрос на объекты долевого строительства.
Как работает схема с эскроу-счетами
Новый механизм работает следующим образом: строительство объектов осуществляется исключительно за счет целевого кредита (в случаях, если застройщик нуждается в финансировании за неимением собственных средств). Дольщик заключает договор долевого участия с застройщиком, данный договор передают на регистрацию. После этого дольщик должен заплатить цену по договору путем внесения средств на эскроу-счет.
Такие счета должны быть открыты в уполномоченном банке, осуществляющем целевое финансирование. Павел Мусиенко отдельно отметил, что речь идет об очень узком пуле банков с высокой степенью надежности.
Важно иметь ввиду, что проценты на сумму не начисляются, вознаграждение уполномоченному банку – эскроу-агенту платить не нужно.
В течение всего периода строительства деньги находятся в банке. Застройщик сможет их получить только тогда, когда предоставит в банк разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Исключения из новых правил
Исключение действует в отношении проектов, которые соответствуют установленным правительством критериям. Это строительная готовность объектов от 15 до 30% и наличие более 10 % жилья, проданного по ДДУ по состоянию на 1 июля. Данные объекты будут достраиваться по старой схеме. На сегодняшний день таких заключений региональной инспекцией выдано 49.
Отметим, застройщик, реализующий проекты по старым правилам, может одновременно работать и с эскроу-счетами.
Еще раз о гарантиях
Указанные нововведения полностью защищают участников долевого строительства от рисков, в том числе, при банкротстве застройщика, подчеркнули в инспекции Тульской области по архитектурно-строительному надзору.
В случае, если в отношении застройщика начата процедура банкротства, то гражданин сможет в одностороннем порядке расторгнуть договор долевого участия и забрать деньги из банка. Такое же право предусмотрено в случае вступления в силу решения арбитражного суда о ликвидации застройщика.
СПРАВКА МК В ТУЛЕ
На сегодняшний день на территории тульского региона 55 застройщиков реализуют 98 строительных проектов общей площадью более 1 млн кв. метров. Пять застройщиков реализуют пять строительных проектов, перейдя на финансирование с использованием эскроу-счетов.
По старым правилам, используя средства дольщиков, возводят 70 объектов – это 109 домов. Остальные объекты признаны проблемными, либо застройщик продал 100% квартир.